住宅小区是广大居民生活的重要场所，是城市管理的基础单元和社会治理的关键领域，是一个“小社会”。为了进一步理顺全市物业管理体制，明确主体责任，夯实管理职责，贯彻落实好市第五次党代会提出“让老百姓住得更舒适”的要求，根据国务院颁布的《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等有关规定，现就理顺我市物业管理体制提出如下意见：
　　一、指导思想
　　以党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实市委总体部署，按照习近平总书记提出的“四个有利于”改革要求，深入推进供给侧结构改革，突出问题导向和为民取向，理顺物业管理体制，加强职能部门协调配合，强化行业督查落实，最大限度发挥各级各部门的内在动力，使物业行业管理规范、服务优良、群众满意，以改革的新成效让广大居民生活得更舒适更幸福。
　　二、基本原则
　　全市物业管理工作按照“县（区）政府属地管理，街道办事处（乡镇）具体负责，社区组织落实，市房产部门指导监督”的原则，明确市、县（区）两级职责划分，实现物业管理重心下沉，形成行业指导监督和属地日常管理相结合的良性运行机制。
　　三、总体目标
　　建立市房产部门指导物业行业标准明晰、监督考核严格、激励惩治有效，县（区）政府属地管理规范化、目标任务分解制度化、执法检查常态化，街道、社区抓落实目标定的细、责任夯的实、问题抓得准的物业服务层级管理新机制，全面提升物业行业服务水平和质量，努力为广大居民群众创造一个整洁、文明、安全、舒适、方便、快捷的居住环境。
　　四、职责划分
　　（一）县（区）政府职责
　　各县（区）政府对本行政区域内的物业管理工作负总责。
　　1．负责划定物业管理区域，明确县（区）物业管理部门对物业管理工作的日常监管，将物业管理纳入社区综合管理体系，落实行政执法进小区工作；
　　2．负责新建小区的交接管理工作，落实对物业服务企业“弃管”物业的临时托管；
　　3．负责业主大会成立、换届和业主委员会备案工作；负责住宅专项维修资金归集和使用监管；
　　4．负责对物业服务企业“双考双评”工作，建立健全市场准入制度，依法依规选聘物业服务企业，落实物业服务合同备案、履约保证金和承接查验制度；
　　5．实行“四公开一监督”（公开物业服务人员姓名和照片、内容和标准、收费价格、报修和投诉监督电话）制度，建立物业经理负责制；
　　6．负责处理物业管理服务活动中的各类违法违规行为，健全信访投诉机制，化解矛盾纠纷；
　　7．建立物业管理联席会议和社区评议物业服务企业制度，组织实施对街道办事处（乡镇）、社区物业管理工作的检查考核；
　　8．负责监督物业管理用房的使用；
　　9．负责社区业委会、物业服务企业的基层党建工作。
　　（二）街道办事处(乡镇人民政府)职责
　　1．对辖区内物业管理工作承担主体责任，指导、监督社区、业主委员会开展物业管理工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；
　　2．负责组织本辖区内住宅小区业主大会筹备、召开、选举业主委员会工作，全过程监督业主委员会的改选、换届工作；
　　3．参与划定物业管理区域，做好新建小区的交接管理工作；
　　4．负责处理辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理服务活动中的投诉和矛盾纠纷调处，将物业管理纳入社区综合管理体系；
　　5．督促物业服务企业按照合同约定提供服务，协调解决物业管理工作中遇到的问题，落实对物业服务企业“弃管”物业的临时托管；
　　6．负责社区内业委会、物业服务企业的基层党建工作；
　　7．建立物业管理联席会议制度，协调解决下列事项：
　　（1）业主委员会不依法履行职责的问题；
　　（2）业主委员会换届过程中出现的问题；
　　（3）履行物业服务合同中出现的重大问题；
　　（4）提前终止物业服务合同的问题；
　　（5）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
　　（6）需要协调解决的其他物业管理问题。
　　（三）社区职责
　　1．负责建立社区评议物业服务企业制度，组织对物业服务企业服务质量的日常检查考评，出具年度考评意见；
　　2．参与住宅小区中社区服务等公共设施的承接验收工作；
　　3．参与指导小区召开业主大会、成立业主委员会，具体负责业主委员会改选、换届和新、老业主委员会交接工作，对业主委员会作出的决议提出意见和建议；4．成立物业管理委员会，定期召开社区、业主委员会、物业服务企业及相关部门专门会议，及时解决小区管理中存在的问题；
　　5．具体受理和协调业主日常性的信访，调处业主和业主委员会与物业企业之间的纠纷，监督物业企业的服务行为和业主依法开展的自治管理；
　　6．配合执法部门在物业区域开展行政执法；
　　7．未成立业主委员会或到期未换届的，由社区代行业主委员会相关职责；
　　8．运用社区网格化管理平台，受理本社区业主、业委会、物业使用人在物业管理活动中的投诉，调处各类物业管理矛盾纠纷。
　　（四）市房产管理办公室职责
　　1．拟定全市物业管理发展规划及发展目标，制定相关政策并组织实施；
　　2．负责对全市物业服务企业的动态管理、年度考评、物业服务合同备案工作；
　　3．负责组织实施对县区政府推进物业管理工作情况的检查考核；
　　4．建立健全全市物业服务质量考评体系和物业服务企业信用档案；
　　5．负责示范小区（大厦）的考评工作，指导开展物业管理项目创优达标；
　　6．负责全市住宅专项维修资金账户的监督管理工作；
　　7．负责指导县区政府开展老旧小区综合整治工作；
　　8．组织全市物业服务行业调研、业务培训与学习交流工作。
　　（五）部门职责
　　市、县（区）各职能部门按照物业管理的相关职责，各司其职，依法履责。
　　五、工作措施
　　（一）加强组织领导。市、县（区）政府要成立相应的工作机构，强化组织领导。市房产办要进一步研究制定全市物业管理规范和行业服务标准，健全物业工作考核评价、监督检查机制，每年评选一批省级、市级示范小区，推动全市物业管理和服务向精细化目标迈进。各县（区）政府要落实属地管理职责，健全物业联席会议制度，夯实部门、街道和社区责任，定期研究解决工作中存在的问题，切实把物业管理抓在手里，放在心上，为广大人民群众创造良好的居住环境。
　　（二）建立考核机制。发挥考核导向作用，将物业管理工作纳入全市年度目标责任考核范围，市房产办实施对县（区）政府推进物业管理工作情况的检查考核，将年终考核排名结果报市考核办。各县（区）政府要细化街道办和社区物业管理责任，制定考核细则，定期予以考核，考核结果要向社会公布，形成上下联动、齐抓共管的物业管理工作新局面。
　　（三）加强物业服务监督管理。坚持日常监管与年度考评相结合，在物业企业服务质量年度考评中，要结合社区评议企业制度，由街道办初审、县（区）物业管理部门复审，市房产办排名公布。对一些不作为、乱作为的物业服务企业要采取限期整改、亮警示牌等措施，实行优胜劣汰，促进全市物业服务行业整体上台阶。
　　（四）落实物业承接查验和招标投标机制。针对物业管理中存在的“先天不足”问题，建立新建物业小区承接查验制度、物业服务履约保证金制度，规范物业承接验收程序。今后，凡是实行物业管理的项目，各县区组织相关单位、开发企业、物业服务企业对照承接验收内容开展验收，未经验收或验收不合格的，严禁物业服务企业承接项目，更不允许入驻收费管理，严格实行建、管分离，严把准入门槛，从源头上杜绝不具备物业管理的项目交由物业企业进行管理。要对条件成熟的小区实行物业管理公开招标投标，逐步完善业主自治机制。
　　（五）推进老旧小区智能化管理。各县区要抓住国家实施“城市双修”和棚户区改造机遇，分期分批解决老旧小区功能不全、管理滞后的问题，每年选择2至3个老旧小区进行综合整治，力争在三年内将所有的零散住宅楼整合实施统一的物业管理，所有老旧小区实现水、电、气、暖等智能化管理。同时，各县（区）要结合实际，不断创新，鼓励物业企业做大做强，推进专业化服务、市场化运营、集团化运作。
　　（六）加强住宅专项维修资金监管。加大住宅专项维修资金归集力度，拓宽归集覆盖面，逐步将老旧小区纳入归集范围，解决物业管护、保修等无资金的问题。市房产办要加强住宅专项维修资金账户的监督管理，根据资金管理和用途，实行专户存储、专款专用，保证住宅专项维修资金管理规范，使用安全。
　　（七）加大宣传教育力度。充分利用报刊、电视、网络等媒介，积极开展物业法规宣讲进小区等活动，深入宣传《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》等政策法规。依法组建业主委员会，提高业主自治能力，增强物业服务企业诚信守约意识，引导业主树立正确的物业消费观念，促进全市物业管理行业健康有序发展。