倾听百姓呼声，架设沟通桥梁。近日，延安市不动产登记服务中心主任刘震、副主任南海豹，市房地产交易所副所长苗杰做客《延河热线》直播间，围绕我市不动产登记重点工作、历史遗留问题化解、农村宅基地确权、房产交易与继承等民生热点，与主持人常枫展开深度交流，直面群众关切，详解政策举措。
　　主持人常枫：不动产统一登记是重要民生工程，关乎千家万户与企业切身利益，备受社会关注。2021年自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，请刘主任介绍我市相关工作开展情况。
　　嘉宾刘震：不动产登记工作直接关系群众切身利益，是政府关心、群众关切、社会关注的重点工作，化解不动产“ 登记难”的历史遗留问题，是践行以人民为中心的发展思想的具体实践，部省市三级均高度重视并全面部署。
　　近年来，在市委、市政府坚强领导和各相关单位大力支持下，我们凝心聚力、攻坚克难，全力推进问题化解工作。截至目前，市本级纳入省级攻坚任务的25个项目、1.66万户已全部完成首次登记，办理转移登记0.62万户；化解信访项目35个、3.27万户，办理转移登记1.51万户，带动税费收缴2.16亿元。一批长期悬而未决的“办证难”问题得到有效解决，获得了广大群众的高度认可。
　　常枫：造成不动产“登记难”的主要原因是什么？
　　刘震：当前群众反映的“登记难”问题，多集中在老旧小区历史遗留问题，此类问题成因复杂、涉及环节繁多，核心症结主要集中在几方面：一是缺少用地手续，二是消防与房屋质量未完成竣工验收，三是部分项目欠缴相关税费，四是缺少立项审批手续，五是房屋权属不清、建设主体灭失等，这些因素共同导致了群众办证不畅。
　　常枫：面对这些累积多年的难题，你们采取了哪些具体化解措施？
　　刘震：针对权属不清、手续不全、主体灭失等系统性难题，我们始终坚守“尊重历史、依法依规、民生优先”原则，全力保障产权人合法权益，重点从三方面发力：
　　一是强化统筹联动，压实责任闭环推进。严格落实政府主导、部门协同、专班推进、闭环管理的工作机制，通过定期调度、专题会商、督办问效，确保各项工作落地见效。同时全面开展实地核查与小区走访，对各类问题全面起底、精准建档，建立问题清单、任务清单、责任清单，实行“一楼一档、一项目一策、销号管理”。
　　二是坚持分类施策，创新路径破解难题。针对主体灭失、手续缺失、房地信息不一致等突出问题，分类制定处置路径，推行属地代办、现状核实、协同法院化解等精准举措。同时积极推动政策突破，在守住安全和权属清晰底线的前提下，全面落实证缴分离、证审分离、并行办理，实现群众办证与问题整改同步推进。
　　三是注重源头防控，优化服务提升实效。坚持化解存量、严控增量，强化全流程闭合监管。我们已在金泰和悦府、金鸿行知坊、邦泰锦天府3个项目5个小区推行“ 交房即交证”，发放不动产权证书777本，让“一手拿钥匙、一手拿房本”成为常态，从源头遏制新增遗留问题。此外，我们持续优化服务，开辟绿色通道，实行一窗受理、简化流程，为延长石油崖里坪小区集中办理不动产权证书724本；针对行动不便、高龄群众提供上门服务，真正让群众少跑腿、好办事，持续提升群众获得感与满意度。
　　常枫：我市在化解不动产登记难历史遗留问题上成效显著，群众办证体验大幅提升，也彰显了部门的担当作为。接下来我们关注“三农”领域民生要事，农村宅基地和集体建设用地确权登记是保障农民权益、盘活农村土地资源的关键抓手，这项工作对百姓有何重要意义？我市目前进展如何？
　　嘉宾南海豹：农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，是党中央、国务院关于“三农”工作的重要部署，是深化农村宅基地制度改革、促进城乡统筹发展、实施乡村振兴战略的基础性工作，对农民群众而言意义重大，简单来说就是给土地“上户口”、给权益“上保险”。
　　一是明晰产权，给群众吃上“定心丸”。通过确权登记发证，依法明确宅基地和集体建设用地的权属、位置、面积，从法律层面保障农民合法权益，让群众有证可依、有据可查，心里更踏实。
　　二是化解纠纷，让农村治理更规范。有效解决长期存在的权属不清、界限不明、矛盾纠纷多发等问题，减少邻里争议，维护农村和谐稳定。
　　三是赋能增收，为乡村振兴打基础。不动产权证是农民享受惠农政策、办理抵押融资、参与集体收益分配的重要凭证，能让农民手中的资源变资产、资产变收益，为乡村产业发展、共同富裕提供有力支撑。
　　去年7月，我们启动宝塔区相关工作，全市自然资源系统各分局在市工作专班统一部署下，严格遵循不动产统一登记和宅基地制度改革要求，坚持“依法依规、应登尽登”原则，加快确权登记颁证工作。按照省自然资源厅安排，2027年底将全面完成宝塔区农村宅基地与集体建设用地使用权房地一体登记发证工作，目前已初步完成宝塔区范围内符合登记要求的8013宗农村宅基地信息录入工作。
　　常枫：实际工作中，部分宅基地缺少权属来源材料，这类情况如何确权登记？
　　南海豹：依据原国土资源部、农业农村部相关通知规定，对于无权属来源材料的宅基地，需查明土地历史使用情况与现状，由农村集体经济组织或村委会对使用权人、面积、四至范围等进行确认，公告30天无异议或异议不成立后出具证明，经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。
　　常枫：农村宅基地确权登记中，“一宅多户”情况能否确权登记？
　　南海豹：按照规定，宅基地使用权原则上按“一户一宅”确权登记到“户”。符合分户建房条件未分户、未经批准另行建房分开居住，且新建宅基地符合规划的，经村集体同意并公告无异议后，补办用地手续可依法确权；未分开居住、实际使用面积未超分户后合计面积标准的，按实际使用面积确权。因继承房屋形成“一户多宅”的，可按规定确权，并在不动产登记簿和证书附记栏注记。
　　常枫：宅基地面积超出规定标准，该如何确权登记？
　　南海豹：我们坚持尊重历史、依法依规、分类处置原则，分时段精准处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建成且范围未扩大的宅基地，无论面积是否超标，均按实际面积确权；1982年至1987年形成的超面积宅基地，按当时规定处理后予以确权；1987年《土地管理法》实施后，未经批准超占的，超占部分不予确权，符合规划经依法处理的，仅登记批准面积，超出部分在证书中注记；通过转让、赠予取得的超面积宅基地，按行为发生时政策确权，既严守政策底线，又维护群众合法权益。
　　常枫：群众普遍关心房产交易问题，比如房屋过户交易中，哪些房屋需缴纳土地出让金，哪些无需缴纳？
　　嘉宾苗杰：这是日常工作中群众咨询最多的问题之一。房改房、各类福利分房、经济适用房，属于国家福利性住房，其土地以划拨方式取得，即政府无偿将国有土地使用权划拨给单位或保障房建设单位。根据国家法律法规，这类房产上市交易时，必须补交土地出让金，缴纳后不动产权利证书与登记簿将记载为商品房，土地性质由划拨转为出让，住宅使用年限为70年。
　　常枫：有抵押贷款的房子能否过户交易？“带押过户”相比传统交易有哪些新亮点？
　　苗杰：可以过户。2023年，自然资源部与银保监会联合印发通知，明确推行不动产“带押过户”。依据《民法典》相关规定，已抵押不动产办理转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和新贷款发放，实现不动产登记与抵押贷款有效衔接。
　　其亮点体现在四个方面：一是对买卖双方，省钱省事更安全，免除卖方过桥垫资成本，资金由银行全程监管，避免“钱房两空”；二是对金融机构，控风险、提效率，新贷优先偿还旧贷，抵押链条无缝衔接，流程简化提升服务效率；三是对房地产市场，激活力、促循环，盘活二手房存量，推动“卖旧买新”，促进市场健康发展；四是对政府服务，落实“放管服”改革，减环节、减材料、减跑腿，优化营商环境。
　　常枫：房产继承是家家户户都可能遇到的事，不少群众存在材料不全、流程不清、政策不明的困惑，请详细为大家解答一下。
　　苗杰：房屋继承分为公证继承与非公证继承（法定继承、遗嘱继承等），办理核心材料包括不动产权证书、被继承人死亡证明、所有继承人身份证明与亲属关系证明，有遗嘱的需提供合法有效遗嘱，继承人放弃继承的需签署放弃继承权声明，材料齐全真实即可依法受理。
　　常枫：办理继承登记时，是否需要所有继承人到场？有人在外地无法到场该如何处理？
　　苗杰：原则上所有继承人需到场共同确认继承事宜，若身处外地不便返回，可在当地公证机构办理放弃继承声明，委托其他继承人代办即可。
　　常枫：独生子女继承、老人去世多年、房本丢失等特殊情况，有哪些便民举措？继承所得房屋再出售，税费与普通二手房有区别吗？
　　苗杰：针对特殊情况，我们推出多项便民举措：独生子女继承，只需提供亲属关系、父母死亡证明即可依法办理，不增设额外门槛；老人去世多年的，我们内部核查历史档案，减少群众跑腿；房本丢失的，可将遗失补证与继承登记一并办理，无需往返两次。
　　继承所得房屋再出售，税费政策与普通二手房基本一致，主要涉及契税、增值税等，继承环节本身不收费，具体可咨询税务部门。
　　常枫：办理房产继承，群众容易踩坑、跑冤枉路的地方有哪些？
　　苗杰：在此提醒广大市民，一是提前备齐材料，死亡证明、亲属关系证明、身份证、户口本缺一不可，避免反复跑腿；二是提前沟通好所有继承人，存在矛盾争议的，需先协商或走司法程序，无法直接办理登记；三是确保遗嘱合法有效，自书、代书遗嘱需符合法律规定，否则会被认定无效；四是切勿轻信中介乱收费，继承登记可自行办理，仅需缴纳登记费，无需支付高额代办费。