刘某拿着其父亲名下的《房屋所有权证》和《土地使用权》到公证处咨询房产过户的问题。刘某称，2002年他在父亲生前居住的宅基地上修建了18间平房，修建资金全是他本人所出，但《房屋所有权证》和《土地使用权证》上登记的所有权人是他的父亲，现在他的父母都过世了，自己的年纪也大了，想把这份家产过户在自己儿子的名下。他找过房产局，房产局的工作人员说，必须先到公证处办理继承公证，然后才能办理房产过户。于是，刘某来到公证处申请办理继承公证，并要求将房产产权登记在其儿子的名下。通过初步审查，承办公证员依据《公证法》的规定受理了此公证申请，并告知刘某，需要办理两项公证才能将房产过户在他儿子名下，一个是继承公证，另一个是赠与公证。
　　评析
　　承办公证员为什么提出要办理两项公证，才能实现产权过户呢？原因是：
　　第一，根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得的。宅基地是集体土地，只有本村村民才有宅基地使用权。刘某是利用其父的村民身份在此宅基地上修建房屋，房子虽然是刘某出资修的，但是只有登记在其父亲名下才符合法律规定。
　　第二，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法叠记发生效力；未经登记不发生效力、但法律另有规定的除外。”因产权证登记在刘某父亲名下，依据登记既生效之规定，该房产仍是刘某父母的夫妻共有房产。刘某的父母去世后，该房产变为遗产，应由其所有的子女共同继承，而不是刘某一个人的，除非其他继承人自己表示放弃继承权。
　　第三，按照我国法律规定，公民使用的宅基地的所有权属于集体，只有宅基地上的房屋所有权属于公民，所以宅基地的使用权是不能被继承的，而宅基地上的房屋可以继承。所以，刘某想办理该房产的过户手续，就必须得先办理房产继承。但要告知刘某，他所继承的房屋将来无论什么原因灭失后，将不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地。
　　第四，刘某提出简化程序让其儿子直接继承其爷爷和奶奶的遗产，这是不符合法律规定的。根据《继承法》第十条、第十ー条、第十六条的规定，即刘某的儿子不属法定继承人范围内的人，也不存在代位继承的情形，被继承人也没有留下遗赠书，所以，只能由刘某继承其父母亲的遗产后，再行使其财产处分权，以赠与的形式将自己继承取得的财产赠与儿子所有，并接照《物权法》和《土地管理法》的相关规定办理房屋所有权和土地使用权的变更登记手续，只有如此，才能完全实现房屋的所有权。 （市司法局提供）